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TRIBUNA

Comprarse una vivienda y leer la letra pequeña

Vicente Martínez socio fundador de Voyadefenderte.com
02/01/2018

 

El mercado inmobiliario en España ha pasado de estar prácticamente parado durante los años posteriores al estallido de la burbuja, a coger velocidad de crucero en este último periodo. Las últimas cifras del sector apuntan a que 2017 ha vuelto a ser un año récord en inversiones.

En este sentido, los últimos datos ofrecidos por el Consejo General del Notariado sobre la compraventa de viviendas han revelado que en el segundo trimestre de 2017 las operaciones crecieron un 14,2% en relación al mismo periodo de 2016, hasta superar las 142.000 transacciones. Y aunque el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el segundo trimestre retrocedió un 2,4% respecto al mismo periodo de 2016, la tendencia es que el número de hipotecas firmadas siga aumentando.

En este contexto, y con la reforma de la Ley Hipotecaria ya aprobada, el consumidor que contrata un nuevo préstamo hipotecario debe poner su máxima atención en todas las cláusulas que firme.

El pasado mes de noviembre, el Tribunal Supremo dictaminó la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa por la falta de transparencia al comercializarse, al entender que la entidad no detalló debidamente a su cliente los riesgos que asumía. Esta decisión, que sienta jurisprudencia, obligará a los bancos a devolver el dinero cobrado de más.

El tribunal también consideró que, en la gran mayoría de los casos, las cláusulas multidivisas no han sido negociadas entre el cliente y el banco, por lo que deben ser examinadas conforme a la normativa europea de cláusulas abusivas.

Una vez más, los tribunales dan la razón a los consumidores y se la quitan a la entidades bancarias tras los problemas generados con las cláusulas suelo y los gastos de hipoteca. En el caso de las hipotecas multidivisas, se contrataban en euros y sus cuotas de amortización y capital se calculaban en divisas extranjeras, generalmente yenes y francos suizos.

Sin embargo, si la moneda única se devaluaba las cuotas se incrementaban, lo que generaba un perjuicio económico al hipotecado. De estas hipotecas, un 46% es en yenes y un 52% en francos suizos, monedas que se apreciaron significativamente durante la crisis, por lo que los bancos acumularon un total de 13.160 millones de euros en préstamos en divisas. Además, estas hipotecas no suelen estar referenciadas al Euribor (el índice más común entre las entidades bancarias de nuestro país), sino al Libor (tasa de interés intercambiable del mercado de Londres).

Las entidades financieras ofrecieron las hipotecas multidivisas a todo tipo de clientes, sin tener en cuenta que se trataba de un producto complejo. Al tratarse de cláusulas esenciales del contrato, existe un especial deber de transparencia sobre ellas, lo que exige a los bancos a “facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos comprendan no solo su contenido formal y gramatical, sino también su alcance concreto y puedan tomar decisiones fundadas y prudentes”, según concluyó el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el pasado 20 de septiembre.

Por tanto, son consumidores afectados todos aquellos que no contaban con la cualificación adecuada y no fueron suficientemente informados de los riesgos que implicaba su contratación. En España, según cálculos de las asociaciones de afectados, cerca de 60.000 familias están perjudicados por este asunto. Los últimos datos facilitados por Asufin cifran en 200.000 euros la cantidad media perdida.

Desde que se acabó la libertad de los bancos para poner cláusulas abusivas a los consumidores, la banca está perdiendo prácticamente la totalidad de los juicios por estos motivos. Los consumidores no paran de reclamar y aunque los juzgados están colapsados, los magistrados están fallando a favor de los afectados.

Después de todos los hechos acontecidos entre la banca y los consumidores, los afectados deben seguir ejerciendo su derecho a reclamar a los bancos lo que es suyo. Además, en el caso de las multidivisas el plazo para reclamar es imprescriptible, lo que significa que incluso beneficia a las hipotecas canceladas o ejecutadas. La actitud de la banca durante todos los procesos no ha sido muy colaborativa, y aunque las sentencias ganadas signifiquen un paso importante para que los bancos no repitan su mala praxis es difícil su desaparición, por ello la única opción que queda es la reclamación por vía legal.

 

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