Los reveses judiciales no han subido los tipos hipotecarios

josé m. camarero | madrid

De lo que este lunes decida el Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo (en León afecta a 12.486 leoneses por un valor de 18,6 millones) dependerá en buena medida el futuro del mercado hipotecario español. Si los magistrados corroboran el criterio de que son los bancos los que pagan el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) a partir de ahora —la retroactividad supondría un capítulo aparte que las entidades no contemplan—, los banqueros han venido advirtiendo en los últimos días que tendrían que trasladar a sus préstamos el coste de asumir el pago de ese tributo.

Lo han expuesto de diferentes formas, pero siempre advirtiendo de que una medida de ese tipo acabaría repercutiendo en los nuevos hipotecados. Y de ese aviso se han valido cada vez que se han encontrado con un obstáculo judicial que les ha obligado a modificar la estructura de sus hipotecas. Sin embargo, la realidad estadística muestra que, a pesar de lo que las asociaciones de consumidores consideran como una «amenaza», la banca no ha incrementado los tipos de sus hipotecas para hacer frente a impactos extraordinarios de la normativa legislativa del sector o los fallos judiciales. Si se toman los datos del precio de las hipotecas de los cinco últimos años —el periodo más convulso para las entidades— la diferencia entre lo que cobran por sus créditos y el euríbor se ha situado en una media del 2,2%. Es decir, 220 puntos básicos entre el indicador hipotecario y lo que cobran a los clientes por estos productos.

Ese margen que aplican las entidades financieras no solo no se ha incrementado a pesar de los baches judiciales que se ha encontrado en el camino durante este tiempo, sino que, además, ha caído de forma considerable en los últimos meses hasta tasas inferiores al 2% (200 puntos básicos) como consecuencia de la rebaja del euríbor, que se encuentra en niveles negativos desde febrero de 2016.

Ni siquiera resoluciones como la dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en diciembre de 2016, con la que sus magistrados establecieron la retroactividad total de las cláusulas suelo, sin limitarlas al mes de mayo de 2013, como había establecido el Tribunal Supremo, provocó un incremento de los tipos de interés hipotecarios que ofrecía la banca española, a pesar de los nuevos avisos que se extendieron durante aquellas semanas y las primeras de 2017. Incluso fue en esos meses cuando el diferencial bajaba hasta el 1,8% y 1,9%, uno de los registros más bajos de toda la historia de las finanzas. En los últimos meses de 2018, a pesar de que la banca ha seguido acumulando sentencias mayoritarias en contra de sus posiciones sobre los suelos y también a raíz de los gastos iniciales de la hipoteca, el margen que aplican se ha mantenido estable en torno al 2,1% sin vislumbrarse capítulos de repunte en sus tipos, provocado a raíz de los fallos judiciales.

«Lo que haga el resto»

Parte de esa realidad hipotecaria se explica también por el auge que han experimentado los créditos a tipo fijo frente a los variables. Con esa modalidad de préstamos, las entidades se han asegurado un interés estable sin tener que depender de los movimientos de un euríbor al que aún le quedan algunos meses en negativo. Hasta septiembre, el 40% de las hipotecas firmadas ya eran de la modalidad fija. Con la resolución que dicte este lunes el alto tribunal se abre un nuevo escenario en el que las entidades ya han advertido de que tendrán que trasladar el coste del AJD si finalmente tienen que abonarlo.