Cambio de rumbo en el mercado de la vivienda

La crisis originada por la pandemia y el parón del confinamiento coincidió en el mercado inmobiliario con el fin de un período de crecimiento que ya presentaba signos de agotamiento. Además, desde el verano se ha dejado notar un cambio de preferencias entre los ciudadanos: buscan viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores; y optan en buena medida por municipios más pequeños. Por ese espacio libre, y porque son más baratos. En la capital leonesa esta tendencia coincide con una mucho más reducida, pero que indica claramente el refugio que el ladrillo sigue siendo para muchos ahorradores: los desarrollos de viviendas de lujo en el centro tienen una fuerte demanda.

En cuestiones de financiación la concesión de hipotecas se paralizó durante el confinamiento y se frenó tras él, porque muchas familias aplazan sus decisiones de gasto. En un momento de tipos de interés muy bajos, pero en el que los bancos han vuelto a endurecer sus condiciones de crédito. Queda por ver cuál será el resultado del fin de las moratorias por la pandemia.

El caso es que en la provincia se vendieron el año pasado 3.792 viviendas, un 10,2% menos que el año anterior y también por debajo de las cifras de 2018. Se rompe así la tendencia alcista de la recuperación que se inició en 2015, con la salida de la anterior crisis económica.

De esa cifra total sólo 251 viviendas eran nuevas (hay que recordar que a las que llevan más de dos años en el mercado se las considera de segunda mano, aunque estén sin estrenar). Una cifra también a la baja, un 33,6% menos que el año anterior, y vuelve a los niveles de 2018. Y eso a pesar de que el año pasado se terminaron más viviendas libres que en los ejercicios anteriores, 406 (apenas 7 más que el año anterior). Que la tendencia del mercado es de agotamiento del ciclo lo muestra también que el año pasado sólo se iniciaron 475 viviendas libres, frente a las 1.103 del año anterior (un ejercicio por otra parte excepcional en los últimos años, que se movieron más en los niveles de 2020).

Como dato comparativo, en 2006, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, se iniciaron en la provincia 8.410 viviendas. En 2007 se vendieron 9.682 pisos, y todavía en 2010 se compraron otros 5.600. Entre 2010 y 2020 se concedieron licencias para iniciar 5.531 viviendas.

Más de 8.000 sin vender

El caso es que la radiografía del mercado de la vivienda en León ofrece hoy el panorama de más de 329.000 viviendas, de las que 120.000 (más del 36%) no son viviendas principales. Una cifra que se mantiene aproximadamente en los mismos niveles en los últimos años.

Llama la atención que el stock de vivienda nueva sin vender siga superando los 8.000 inmuebles, porque a este volumen se suma un número cada vez mayor de pisos a la venta que provienen de las herencias. Una bolsa de vivienda que dista mucho de las necesidades de habitabilidad de las familias actuales, pero que crece con el fallecimiento de los padres del baby boom. Pisos que se ponen en el mercado de venta o alquiler y que sólo compiten por precio para aquellas personas con más necesidades que medios.

Un dato: el año pasado se transmitieron por herencia en la provincia 1.470 pisos, una cifra por debajo de los dos ejercicios anteriores. Y sólo entre enero y marzo de este año se han heredado 489 viviendas en León, casi un centenar más que en el mismo período del año anterior. En tres años son más de 5.500 pisos heredados, la mayor parte de los cuales ronda en los mercados de venta y alquiler.

Son, por otra parte, los que tendrían que dar buena parte del negocio del que más espera la construcción en los últimos tiempos: la rehabilitación. Que suma también en sus expectativas las obras que deben llevar a cabo las viviendas para cumplir con los objetivos energéticos marcados desde los distintos gobiernos, y que cuentan con un abultado paquete de ayudas que se verá incrementado con la llegada de los fondos europeos de recuperación.

A pesar de ello, según el Observatorio Industrial de la Construcción, menos del 1% de las viviendas se está rehabilitando, lo que es insuficiente para abordar los objetivos de reducción del consumo de energía que se han fijado las distintas estrategias políticas. Y deja también aparcadas muchas expectativas del sector de la construcción.

Financiación

La realidad del mercado inmobiliario leonés es que en 2020, por la pandemia y porque el crecimiento del sector se iba ya agotando, el valor de las transacciones inmobiliarias se redujo en 16 millones de euros. Las viviendas que se vendieron sumaron un montante de 353 millones de euros, con un valor medio por compra de 95.000 euros.

De este total se constituyeron hipotecas por un importe de 199 millones de euros, según los datos de Estadística, sobre 2.143 viviendas. Un importe y un número de operaciones creciente respecto a los dos ejercicios anteriores.

En todo caso, el Banco de España ya advierte de que la demanda de crédito ya venía mostrando más debilidad antes de la llegada del covid; y que pese a que las medidas de estímulo han mantenido los tipos de interés en niveles muy bajos, se observa «un cierto endurecimiento de los criterios de aprobación y condiciones de los préstamos».