El mercado de la vivienda se calienta de nuevo

El mercado de la vivienda se calienta de nuevo y ya hay instituciones alerta para evitar una nueva burbuja inmobiliaria como la que desató la crisis económica de 2008. Una situación más acusada en las grandes ciudades por la escalada de precios, que es más contenida en León. Aunque la provincia no escapa al afán comprador: el año pasado se vendieron 5.260 viviendas, una cifra similar a los primeros años de la crisis (a 2010); y en el primer trimestre de este ejercicio la firma de hipotecas se está disparando de nuevo, y sobre todo aumentan las cantidades por las que las entidades financian estas compras de vivienda.

El entorno económico está creando además la tormenta perfecta para desatar esta euforia compradora: los tipos de interés comienzan a subir tras años en negativo y se augura un incremento relevante a corto plazo (el euríbor vuelve al positivo tras seis años por debajo del 0%); la inflación sigue desatada, el ahorro acumulado durante las restricciones de la pandemia busca un destino seguro y rentable y el ladrillo se ha convertido en ese refugio ante la incertidumbre que atenaza a otras fórmulas inversoras, por la inestabilidad de los mercados financieros.

A mayores, el parón en la fabricación de materiales necesarios para la construcción, los problemas de suministro y el incremento del precio de la energía (que afecta de manera especial a electrointensivos como el cemento, hormigón, acero o cerámica) están lastrando las cuentas de los promotores, y en muchos casos frenando el desarrollo de las obras. Una demanda creciente y una oferta a la espera contribuyen también a calentar el mercado y los precios.

El caso es que en este escenario León registró el año pasado la venta de 5.260 viviendas, según los datos del Gobierno, lo que supone un incremento de casi el 39% respecto a los datos del año anterior, y volver a la senda de crecimiento que se registraba ya antes de la llegada del covid.

Unas cifras de ventas de vivienda en la provincia que se sitúan en niveles de entre 2008 y 2010, cuando las ventas comenzaron a reducirse tras la explosión que el sector había registrado a comienzos de siglo. En 2007 se llegó a rozar la cifra de 10.000 viviendas vendidas (9.682 en concreto); y en los ejercicios anteriores la actividad inmobiliaria se situó también en niveles muy altos, por encima de las 7.000 viviendas anuales vendidas.

Lo que sí es cierto es que de momento en la provincia este aumento de la demanda compradora no se ha traducido en un incremento sensible del precio del metro cuadrado. Sí son viviendas más caras (como muestra el incremento del importe de las hipotecas), pero los precios en general mantienen una estabilidad de momento.

De hecho mientras a nivel nacional se observa que el precio de la vivienda va en ascenso, y seguirá subiendo en los próximos meses (algo que produce sobre todo por las tensiones de precio en las grandes ciudades);, en León los datos del ministerio sitúan el precio medio del metro cuadrados de vivienda en la provincia en 874,5 euros, una cifra que se mantiene con ligeros altibajos en niveles similares desde 2014, cuando los precios se relajaron en los momentos más duros de la recesión. A mediados de 2012 estos precios habían bajado ya de los 1.000 euros el metro cuadrado, desde los más de 1.200 euros en los que se fijaba el precio medio de la vivienda en 2007.

Incluso el precio medio del metro cuadrado de vivienda nueva se mantiene en niveles estables, con 1.085,7 euros en el primer trimestre del actual ejercicio, después de haber estado sobre los 1.500 euros en 2010.

Más hipotecas

Otro factor que evidencia el dinamismo de mercado inmobiliario es el aumento de la firma de hipotecas. La inminencia de la subida de los tipos de interés está animando las compras, para aprovechar las aún ventajosas condiciones de financiación, ya que muchos de los contratos se firman aún a tipo fijo.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en los primeros tres meses del año se firmaron en León 651 hipotecas sobre viviendas, un 26% más que las 517 que se formalizaron en el mismo período antes de la irrupción de la pandemia. Y también casi un centenar más que las 568 firmadas en el mismo período del ejercicio pasado, cuando tras el primer año de restricciones la compra de viviendas se convirtió en una de las prioridades de las familias.

Un aumento de las ventas que se traduce en un fuerte incremento del gasto en este capítulo: entre enero y marzo los leoneses se hipotecaron por 63,6 millones de euros, casi 20 millones más (un 43% más) del gasto que hicieron en este capítulo de vivienda antes de la pandemia, y también por encima de los 49 millones que gastaron en el primer compás del año pasado.

Sólo en el mes de marzo se firmaron en la provincia 223 nuevas hipotecas, por un importe de 21,5 millones de euros. Es decir, una media de casi 95.000 euros por cada hipoteca.

decisiones de inversión

Lo cierto es que el covid pareció cambiar las preferencias del tipo de vivienda para muchos ciudadanos, pero es sobre todo el ahorro acumulado y la situación de la economía la que está determinando el aumento de las compras. En muchos casos como forma de inversión, también de aprovechar una importante demanda de viviendas para el alquiler.

Una situación que polariza también el acceso a la vivienda: frente a estas decisiones de destino del ahorro la crisis del covid ha venido a ahondar en el empobrecimento de una parte importante de la población, que cada vez tiene más dificultades para acceder a la vivienda. Son sobre todo los jóvenes y las personas que han tenido problemas para mantener su puesto de trabajo.

Las viviendas que se compran

La media de las viviendas que se han comprado en la provincia en los últimos meses tiene el perfil de 120 metros cuadrados y un coste de 150.000 euros. Y el perfil del comprador es de personas de más edad, con una posición económica solvente. Aunque es cierto que la venta de viviendas unifamiliares es destacada y ha crecido en los últimos dos años, muchas de las compras se han realizado como inversión, y tienen la vista puesta en el alquiler.

Algo más de la mitad de los pisos adquiridos en León tienen entre 60 y 120 metros cuadrados, y sólo un 18% tiene más de 180 metros cuadrados. La oferta de vivienda se ha dividido también, entre las nuevas promociones (sobre todo rehabilitaciones en el centro de la capital) que ofertan por un lado pisos más amplios, pero también pequeñas viviendas, destinadas en buena parte a ser habilitadas como viviendas turísticas. Otro dato: un 2% de los pisos vendidos tenía menos de 30 metros cuadrados. El 90% de los pisos costaron menos de 150.000 euros, y sólo el 1% tuvo un precio superior a los 300.000 euros.