La pandemia deprecia el valor de la vivienda en la provincia y lo congela en León capital

El año que va a comenzar lo hará con notables bajadas en los precios de la vivienda. Los valores que se mueven en la compraventa de este año han caído un 8,3% en el conjunto de la provincia respecto al año pasado, mientras en León capital el coste del metro cuadrado se ha congelado. La pandemia es la causa de este fenómeno que castiga especialmente al mercado del ‘León vaciado’ en un año marcado por la crisis sanitaria y económica.

Las desigualdades siguen marcando además el valor de la vivienda en León respecto a otros territorios, dado que el precio del metro cuadrado en la provincia está en 744 euros cuando la media en España se sitúa en 1.779 euros. La capital leonesa cerrará 2020 con inmuebles con un valor de 1.059 euros por metro cuadrado. La pandemia ha rebajado este precio un 2,7% durante la pandemia, a tenor de los datos registrados por Tinsa en el primer y último trimestre del año.

Este informe enfocado a los mercados locales refleja la evolución del valor de la vivienda terminada (nueva y usada) a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa. En términos globales refleja en este cuarto trimestre una moderación del descenso de los valores en los principales mercados residenciales del país, tras los ajustes generalizados en el tercer trimestre del año. En este sentido, todos los territorios muestran descensos tanto interanuales como respecto al momento inmediato precovid. Como ejemplo, en las dos mayores capitales españolas el ajuste de precios supera el 5%: Madrid muestra un ajuste desde marzo del 6,7% y un 6,3% en tasa interanual; en Barcelona, la vivienda se ha abaratado un 5,2% desde el primer trimestre y un 5,8% en los últimos 12 meses.

Según concluye el estudio, las cifras de compraventas han mostrado tanto un impacto inmediato y contundente hasta el verano como cifras relativamente positivas en meses posteriores, con mejor comportamiento hasta la fecha en la obra nueva. Es de esperar que la demanda en los últimos meses de 2020 haya vuelto a acusar el empeoramiento reciente de la situación sanitaria.

La incertidumbre sigue condicionando cualquier previsión para los próximos meses. La confluencia de elementos contrapuestos, como son un stock de oferta, la asimetría geográfica en ajustes y los descuentos, expectativas de depreciación y oportunidades determina la compleja identificación no ya de una tendencia futura sino de la propia actual, extremadamente supeditada a imprevistos coyunturales.

A falta de conocer los efectos sobre la demanda de un complicado último tramo del año, el informe señala que la actividad del mercado durante 2021 seguirá sujeta a «la evolución de la pandemia y a los daños acumulados en la economía española, así como a su capacidad de recuperación, la del resto de Europa y la vuelta de cierta normalidad en la movilidad internacional, entre un sinfín de factores». 2021, por tanto, podría volver a mostrar escenarios puntuales de afectación significativa tanto positiva como negativa. «Los valores medios residenciales podrían ahondar su ajuste apenas comenzado o verse sostenidos por un mercado reactivado».

En cuanto al esfuerzo financiero de los leoneses, los hipotecados destinaron el 16,7% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. El pago mensual que afronta el tomador en la provincia es de 434 euros, la mitad que un madrileño (851 euros). La cuantía media de los créditos hipotecarios firmados en el tercer trimestre de este año fue de 93.993 euros, en el nivel de Lérida, Granada o La Rioja.

La ralentización que ha sufrido el mercado se deja notar en las ratios de compraventas y visados. León registró entre el último trimestre de 2019 y el tercer trimestre de este año (año móvil) once transacciones por cada 1.000 viviendas existentes, según datos del Ministerio de Transportes (Mitma). En este sentido, la provincia de León es una de las menos activas del país frente a casos como Málaga, Alicante o Almería, las que mayor número de compraventas realizaron en relación al parque total de viviendas.

Igualmente de baja ha sido la intensidad en la nueva actividad promotora. Según los datos del ministerio, en los doce meses hasta el tercer trimestre se ha registrado tan sólo una media de 1,8 visados por cada mil viviendas del parque existente, lo que coloca a León en el puesto 12 por la cola del resto de provincias.

Las capitales más caras son San Sebastián (3.518 euros/m2), Barcelona (3.160) y Madrid (2.830 euros). Las más baratas son Lugo (777 euros/m2), Ávila (870) y Castellón (882). El año termina con subidas de precios en nueve provincias, con Valladolid superando el 5%.