Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios Castellano y Leonesa

Estamos a punto de firmar un contrato de permuta en el que transmitiremos un inmueble que adquirimos en 1979 a cambio de otros. ¿Podemos aplicar coeficientes reductores? ¿Cómo tributa en el IRPF? Ramón C. (León) La operación de permuta de inmuebles siempre constituirá una ganancia o pérdida patrimonial al tratarse de una variación en el valor del patrimonio de los contribuyentes, puesta de manifiesto como consecuencia de la alteración en la composición del mismo. Dicha ganancia patrimonial podrá quedar exenta de tributación por aplicación de la Disposición transitoria novena de la Ley 40/1998, que regula el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF), que establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, se reducirán de acuerdo con lo establecido en las reglas Segunda y Cuarta del apartado 2 de la Disposición transitoria octava de la Ley 18/1991, del IRPF. Las reglas Segunda y Cuarta del apartado 2 de la DT octava de la Ley 18/1991, determina que en las transmisiones de bienes inmuebles a partir del 1 de enero de 1997, el incremento de patrimonio se reducirá en un 11,11 por ciento por cada año de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo que exceda de dos, desde la adquisición del elemento patrimonial hasta el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso. La adquisición del solar se produjo en el año 1979, por lo que la aplicación del coeficiente reductor indicado en el párrafo anterior determinará la no sujeción de la ganancia patrimonial ¿Qué factores determinan la concesión de un préstamo hipotecario? Nuria (León) El valor de tasación de la vivienda y la capacidad de endeudamiento. El valor de tasación: Normalmente los préstamos hipotecarios no cubren el 100% del precio de la vivienda, sino que limitan el importe del préstamo a un porcentaje (en general el 80%) sobre el valor de tasación. El valor de tasación no tiene por que coincidir con el precio que nosotros pagamos por la vivienda (precio de mercado). Para hallarlo, el banco enviará un tasador a visitar la casa y será éste el que lo calcule en base a unos determinados parámetros. Imaginemos que la vivienda que nos gusta cuesta 120.202 euros (20 millones de pesetas), este es el precio de mercado, pero nos la tasan en 108.182 euros (18 millones de pesetas). En este caso, nuestro banco o caja no nos prestará los 120.000 euros que cuesta la vivienda sino, como máximo, un porcentaje sobre el valor de tasación, (algunas entidades llegan hasta el 100%, pero a cambio suelen aplicarnos unas condiciones más desfavorables). En nuestro ejemplo obtendríamos como máximo un préstamo de 86.546 euros (14.4 millones de pesetas) con lo que debemos contar con la diferencia hasta llegar al precio que realmente nos cuesta la vivienda. Es importante reiterar que el valor de tasación normalmente no coincide con el de mercado, pudiendo ser mayor o menor que este según los casos. ¿Qué es la capacidad de endeudamiento? Se trata de un cálculo que hacen las entidades financieras para ver cuanto dinero seremos capaces de devolverles mensualmente. Así deciden cuánto pueden prestarnos y en qué plazo deberemos devolvérselo. El banco o la caja exigirán que la cuota del préstamo, más las cuotas de otros préstamos y saldos comprometidos, no representen más del 35-40% de nuestros ingresos netos mensuales. Ingresos netos mensuales = ingresos netos anuales/ 12).