León pone fin a los ajustes inmobiliarios con un 31% de caída en el precio de la vivienda

stá oficialmente sentenciado: la burbuja inmobiliaria ha llegado a su fin. Y los datos parecen confirmar el diagnóstico, aunque habrá que esperar que la tendencia se consolide. De momento lo cierto es que la crisis ha dejado en el mercado leonés de la vivienda un descenso de los precios del 31%, que se ha realizado sobre todo en los tres últimos años; un ajuste que a nivel nacional se cifra entre el 40 y el 50% del coste de antes de la crisis (el desplome en los precios en las zonas costeras tiene mucho que ver en esta media).

Los datos del Ministerio de Fomento reflejan que el precio medio de la vivienda en la provincia pasó de los 137.750 euros de media que alcanzó en 2007, el máximo de la década, a los 95.000 euros de media de las viviendas que cambiaron de manos el año pasado en León. Un 31% de descenso.

A pesar de que fue el centro de atención del inicio de la crisis, de representar la imagen de los excesos de la bonanza, el mercado inmobiliario se resistió a dar su brazo a torcer. Cedieron las promociones iniciadas y fueron cediendo las ventas, pero los precios se resistieron a bajar en la primera fase de esta crisis en dos tiempos que va ya camino de siete años de vida.

Sin embargo, a partir de 2011, con la recaída tras el espejismo de recuperación y brotes verdes, el precio de la vivienda se rindió a la evidencia de la realidad de las economías familiares y de las exigencias a las entidades financieras. De forma que la rebaja real en el precio de los pisos y chalés se ha realizado de forma brusca en León (una tendencia general a nivel nacional) en los últimos tres ejercicios. Y ha dejado el precio de las viviendas a niveles de hace prácticamente una década.

Un ajuste que ha tenido mucho que ver con la fuerte contracción de las ventas, que fue duro entre 2008 y 2010 pero que se desplomó de manera drástica a partir de 2011. El año pasado se vendieron en la provincia 2.319 pisos. Cuatro veces menos que en 2007; pero menos de la mitad que en 2010. Y sólo 287 de ellos fueron viviendas nuevas, un parque disponible en el que las compras se han reducido de forma especialmente drástica, y que suma hoy 9.492 inmuebles nuevos sin vender. Un 2,9% sobre el total del stock de vivienda de la provincia, que se sitúa en casi 327.000 unidades, de las que sólo algo más de 205.000 son viviendas principales. El volumen de pisos nuevos a la espera de comprador se redujo casi un 5% en 2012, el último ejercicio del que hay datos estadísticos.

El caso es que, en términos económicos, el mercado inmobiliario leonés movió el año pasado 198,5 millones de euros, un tercio de lo que generó hace una década, cuando el negocio iniciaba los años grandes de la expansión. Es menos de un 17% del negocio que generó la venta de viviendas en la provincia en 2007, antes de que la famosa burbuja estallase. Entonces las ventas alcanzaron los 1.183 millones de euros.

En los últimos años de bonanza la vivienda nueva tuvo un protagonismo que hoy ha quedado más que relegado. El parque inmobiliario de menos de dos años (el que estadísticamente se considera vivienda nueva) es una parte mínima de las transacciones que se realizan en la provincia. Aunque, transcurridos estos años de parálisis de ventas, una parte de los pisos que se venden como de segunda mano estén en realidad a estrenar. El stock acumulado fue tal que, cosas de la estadística, muchos pisos ya no sean ni nuevos ni usados.

El caso es que el año pasado apenas un 16% de la facturación del sector se realizó en operaciones sobre pisos nuevos. Lo que teniendo en cuenta el desplome de viviendas puestas en el mercado en los últimos dos años tiene su lógica; si bien es cierto que la vivienda usada siempre ha tenido mejor salida.

O no. Los años de mayor alegría financiera, entre 2005 y 2010, el valor de las operaciones realizadas sobre las viviendas nuevas (las promociones recién finalizadas que acababan de ser puestas en el mercado) registraron mejores resultados en la provincia que el mercado de viviendas usadas. En los últimos años ha tenido tanto que ver en el éxito de la «vivienda de segunda mano» las rebajas que los propietarios de pisos han realizado para desprenderse de los inmuebles de su propiedad como el «cambio de categoría» de viviendas nuevas que al llevar en el mercado más de dos años han cambiado de categoría estadística. Sólo así se explica que pese al ajuste de precios (que se ha dado en la vivienda a estrenar, pero en gran medida en la de los propietarios con urgencia para convertir en dinero sus propiedades inmobiliarias) el año pasado sólo 287 de las 2.319 viviendas que cambiaron de mano en la provincia fueran registradas como «vivienda nueva». Apenas un 12% del total.

En 2007 el 57% de las viviendas que se vendían en León eran nuevas. Sólo a partir de 2009 el volumen de pisos «usados» comenzó a ser mayor que el de los nuevos. Como se ha explicado, en gran medida porque muchos de esos pisos habían pasado su período estadístico de ‘novedad’, aunque nunca habían sido ocupados. Y porque los realmente usados perdieron valor en el mercado proporcionalmente a como lo hacían los nuevos, lo que les hizo más asequibles para los compradores.

En la última década se vendieron en León 58.180 viviendas, 25.136 desde 2008. De ese total, casi 27.000 viviendas eran nuevas, 10.171 desde 2008.