«La propiedad ya no es un derecho absoluto, hay una función social»

Lugar: Club de Prensa del Diario de León.. Gran Vía de San Marcos, esquina con calle Fajeros.. Fecha: Hoy a las 19.30 horas

La asesoría de la Cámara de la Propiedad Urbana de León es una atalaya desde la que el letrado Juan López-Contreras observa la evolución de los asuntos relacionados con la vivienda, los locales, los alquileres, las tasas municipales,... Aspectos que han vivido cambios muy importantes en los últimos años, que se han visto especialmente afectados por la crisis, pero sobre todo que se enfrentan a un cambio en la forma de vida y de propiedad que dará lugar a nuevos conceptos, aún hoy poco imaginables.

Todas estas perspectivas analizará hoy el abogado en las jornadas de debate sobre la economía leonesa que Diario de León organiza en el Club de Prensa.

—¿Cómo está evolucionando el mercado de la vivienda en León, se aprecia la recuperación económica?

—En la provincia el máximo auge inmobiliario se alcanzó en 2007, y el suelo de ventas y actividad se registró en 2013. Ahora se observa un crecimiento, aunque lentamente. Aquí la crisis llegó más tarde que en ciudades como Madrid y Barcelona, y la aceleración también se produce con más retraso. También son distintos los problemas de alquiler y desahucios que se dan en las grandes ciudades. Una peculiaridad del mercado de la vivienda leonés es que, por el algo grado de envejecimiento, se están heredando muchas viviendas que se ponen a la venta. Creo que con esta situación en la provincia va a ser difícil evitar una nueva crisis en 2020, porque es un fenómeno creciente. Ahora saldrán al mercado todas las viviendas de la generación de los padres del baby boom. Un aspecto positivo es que esos inmuebles necesitan ser reformados, y el sector de la rehabilitación tiene un filón en esta actividad.

—Se va a crear una gran bolsa de vivienda que va a necesitar reformas, pero cada vez habrá menos compradores.

—Eso es un problema, ahí las administraciones públicas, que como se ve tienen ayudas para otros sectores económicos, pueden ayudar. Porque esto afecta a toda la población. No sólo en la propiedad, también en el arrendamiento, porque la mayor parte de los pisos que se alquilan están obsoletos.

—¿Dará lugar a un incremento de viviendas vacías?

—El mercado de la vivienda está replanteándose desde muchos puntos de vista. Siempre hemos considerado que la propiedad es un derecho absoluto, pero la Constitución ya introduce límites que hasta ahora no se han tenido en cuenta. Señala que la función social delimitará el contenido del derecho de propiedad, que va a estar siempre sometido al interés general. Estamos viviendo el drama de los desahucios, y el colectivo empieza a reflexionar sobre este asunto. Y las administraciones comienzan a intervenir en las viviendas vacías, bien sancionando a través de incrementos en el IBI, o favoreciendo que los propietarios las pongan en alquiler. Hasta ahora las medidas han sido un fracaso, falta unión política para llevarlas a cabo con eficacia. En el caso de León la capital cuenta con unas 75.000 viviendas, de las que casi 25.000 están vacías. En el conjunto de la provincia son 325.000 las viviendas residenciales censadas, y alrededor de 60.000 están vacías. En ciudades como Madrid y Barcelona ocurre lo mismo, pero a gran escala; mientras la escadez de vivienda es alarmante. Los bajos sueldos no permiten acceder a ellas a los precios actuales, y ya hay una conciencia social de que es necesario tomar medidas.

—¿Qué herencia ha dejado en León la revisión de las rentas antiguas?

—Se mantiene un número relativamente importante de personas que ocupan viviendas con estas rentas, en niveles muy inferiores a los de hace 20 años, porque los inquilinos van falleciendo, pero aún importantes. Lo que provoca es que los propietarios tienen un menor rendimiento que los gastos que les genera el inmueble, y eso hace que no inviertan en los edificios, que están obsoletos. Por lo que se refiere a los locales, un gran número quedaron libres, pero la situación no se puede generalizar.

—¿Cómo están evolucionando los precios de los locales, ahora que hay muchos de ellos vacíos?

—Se quedan vacíos por dos motivos fundamentales: una crisis económica brutal y el cambio de los modelos de consumo. Primero fueron las tiendas de alimentación, con la llegada de supermercados y grandes superficies; luego las tiendas de deportes, y ahora todo se agudiza con las compras por Internet. Hay un cambio de hábitos que hará que cada vez más locales comerciales estén vacíos, es necesario pensar en otras fórmulas de ocupación. Por ejemplo destinarlos a los polémicos alquileres vacacionales. Pero cualquier cambio necesita unidad política para llevarlo a cabo. Lo que está claro es que los locales vacíos dan una mala imagen de la ciudad.

—Los comerciantes se quejan de que las rentas no son accesibles y están subiendo de nuevo.

—Sí, es un problema. Pero quien se hipotecó para comprar un local como inversor antes de 2007 también tiene un problema de rentabilidad para amortizarlo. Al margen de los emplazamientos céntricos, puedo asegurar que durante años los propietarios no han dejado de bajar las rentas, y eso también les hace víctimas de la situación.

—La Cámara de la Propiedad Urbana aboga por un cambio de la cultura de la vivienda, fomentando el alquiler. ¿Es una propuesta que cala en León?

—Sí está dándose un cambio, aunque seguimos por encima de la media europea en porcentaje de propiedad. En España durante años se llevó a cabo la promoción de la vivienda en propiedad, y ahora que hay dificultad de acceso está creciendo el alquiler. En León se registra, no es un incremento espectacular pero sí sostenido e importante.

—En todo caso, más por necesidad que por cambio de mentalidad.

—Creo que sí, las necesidades económicas son las que están marcando esta evolución. En la provincia hay muchísimos alquileres de entre 200 y 300 euros, aunque es verdad que la calidad de la vivienda no es la deseable. Pero es una tercera parte de lo que se paga en Madrid, por ejemplo, y eso es una ventaja. Hay que verlo como una oportunidad para atraer población a la provincia, ahora que se puede trabajar por Internet y que se valora cada vez más la calidad de vida.

—En los últimos años la construcción de viviendas parece haberse recuperado.

—Hay un incremento, se construye una media de 200 viviendas al año, aunque en el último semestre de este ejercicio hay cierta ralentización. En todo caso, no es bueno que se produzcan grandes variaciones, se registra un crecimiento paulatino y eso es más asumible. De todas formas, si la economía de León no está mejorando, el sector de la construcción no puede ir por encima en crecimiento.

—El mercado de solares urbanizables quedó parado con la crisis, ¿se observa movimiento?

—Mínimo. En el centro de la ciudad ha habido alguna venta aislada, pero es mínima. El suelo del alfoz y las viviendas unifamiliares están parados, la gente únicamente está cubriendo sus necesidades. Comprar un solar implica asumir unos gastos de urbanización, que con los precios actuales hacen que la inversión no siempre sea rentable. Siempre volvemos a lo mismo, los suelos son muy bajos. Ese es un gran problema en España, y en León en particular.

—¿Cuánto ha bajado el precio de los solares durante la crisis?

—Las medias no son válidas, hay suelos que prácticamente no tienen valor porque no hay quien los compre. Hubo gente que ganó muchísimo dinero con los solares, pero lo deseable es que los precios no oscilen de forma tan drástica. Por eso es necesario regular el mercado inmobiliario, que sean profesionales los que asesoran. Ellos ven el sector a largo plazo, no van al pelotazo, sino a mantener su negocio. Peo los comisionistas han hecho mucho daño.

—¿Qué porcentaje de reclamaciones llega a los juzgados, y cuántas se resuelven extrajudicialmente?

—En materia de arrendamientos los impagos suelen ser el 5%, y llegan al juzgado un 1%. Hay que distinguir dos tipos de situaciones: hay profesionales de no pagar, pero hay mucha gente que no puede hacerlo. La mayoría de los propietarios son buena gente, espera y busca soluciones, y no acude a la vía judicial si no es el último extremo. Y los inquilinos, en ese caso, se van. Aquí casi todo el mundo se conoce, es más difícil actuar drásticamente. En las grandes ciudades la situación es completamente distinta.

—¿Qué grado de cumplimiento tienen cuestiones como la inspecciones técnicas de edificios, o la certificación energética?

—Las certificaciones han tenido un cumplimiento bastante generalizado, y además han permitido dar trabajo a un colectivo de aparejadores y otros profesionales que estaban pasando un momento difícil. En las inspecciones de edificios se acaba ahora el calendario de revisiones, hay que decidir si se vuelve a empezar. Tienen el problema del coste que suponen para los propietarios, pero la ventaja de que se arreglan los edificios. Si queremos que León tenga futuro tiene que ser claramente una ciudad agradable, no sólo por el turismo sino por la calidad de vida. El deterioro es una lástima. Por otro lado, si los alquileres y el coste de la vida es más barato que en las grandes ciudades, eso puede ser un factor de competitividad para atraer población a la provincia. Y tener edificios y viviendas adecuados es fundamental.