Quién paga la reparación de las humedades en un piso de alquiler: esto dice la Ley de Arrendamientos Urbanos
El 'dolor de cabeza' de las humedades: cómo obligar a tu casero o inquilino a reparar la pared según la Ley de Arrendamientos Urbanos
La humedad afecta a luminarias y enchufes.
Con la llegada del otoño y el descenso de las temperaturas, las humedades reaparecen en muchas viviendas españolas. En los pisos de alquiler, surge de inmediato la duda: ¿quién debe pagar la reparación, el propietario o el inquilino? La respuesta depende del origen del problema y de lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente en 2026, que reparte responsabilidades según la causa y la gravedad de los daños.
Cuándo paga el propietario: humedades estructurales, de instalaciones y por filtración
La LAU obliga al arrendador a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Según el artículo 21.1, el propietario debe realizar “todas las reparaciones que sean necesarias” para conservar la casa, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
El casero responde cuando la humedad procede de:
- Filtraciones por cubierta, fachada, medianeras o terrazas con defectos de impermeabilización.
- Humedad por capilaridad (ascendente desde el suelo) por falta de barreras antihumedad en la estructura, habitual en plantas bajas y sótanos.
- Roturas o averías en tuberías empotradas, bajantes generales o instalaciones comunes del edificio.
- Problemas estructurales que afecten a la salubridad, como muros con hongos persistentes por defectos constructivos o aislamiento insuficiente según el Código Técnico de la Edificación.
Si la humedad hace inhabitable una estancia o parte de la vivienda, el inquilino puede exigir la reparación, una indemnización por daños e, incluso, resolver el contrato si no se usa la casa como se pactó. Además, el artículo 21.3 obliga al inquilino a comunicar la avería “en el plazo más breve posible” y le permite adoptar medidas urgentes para evitar perjuicios graves, repercutiendo luego el gasto al propietario.
Cuándo paga el inquilino: mal uso, falta de ventilación y pequeñas reparaciones por desgaste
El inquilino asume las “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario”, según el artículo 21.4 de la LAU. En materia de humedades, esto se traduce en responsabilidad del arrendatario cuando el problema deriva de:
- Condensación por falta de ventilación adecuada, duchas prolongadas sin extractor o secado de ropa en el interior sin airear.
- Negligencias o usos anómalos, como dejar ventanas abiertas durante tormentas que provoquen filtraciones puntuales.
- Averías en elementos privativos causadas por el inquilino, como juntas de ducha mal selladas, desagües de electrodomésticos obstruidos por mal uso o grifos rotos por manipulación indebida.
En estos casos, corresponde al inquilino reparar los daños y, si afecta a vecinos o elementos comunes, asumir también los perjuicios causados. Para evitar conflictos, lo recomendable es notificar siempre por escrito (email o burofax), conceder un plazo razonable de 15 a 30 días para que el propietario inicie la reparación y guardar pruebas (fotos, informes de peritos o administradores de fincas) que acrediten el origen de la humedad.
Economía y empleo
Uno de cada tres inquilinos se muda de barrio para poder pagar el alquiler
Ana Cantero
