La burbuja inmobiliaria se resiste a suavizar su ascenso

El ladrillo sigue fuerte y consolida al crédito hipotecario como la boca más voraz de la nueva familia media española. La realidad de un sector consagrado como el motor de la economía de este país pospone continuamente las sombras dibujadas por los expertos europeos sobre la salud del mercado inmobiliario. Promotores y constructores coinciden en que la eclosión experimentada desde mediados de los años noventa dejará paso a una desaceleración en la demanda de vivienda nueva. Pero ese nuevo ritmo actuará sobre el mercado con un efecto estabilizador, nunca como freno. La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha hecho números. Un informe encargado a Analistas Financieros Internacionales concluyó que de 646.000 pisos construidos el año pasado en España se pasará a 454.330 en el 2008. Pese al descenso, el volumen de vivienda nueva seguirá muy por encima de las 350.000 anuales que los promotores siempre señalaron como idóneo. De momento, el propio mercado matiza esa tendencia y contradice a los analistas. La construcción ha mantenido en el primer trimestre del presente ejercicio la misma actividad que en el 2003. Y los precios siguen subiendo. La evolución del comportamiento de la demanda que predicen los expertos es aún más significativa. El 40% de esas viviendas serán adquiridas como segunda residencia; y un 10%, como inversión. Sólo en León, hay más de 25.000 pisos vacíos. En esta provincia, un buen número de personas tributan por dos o más viviendas en la misma ciudad. En España, 2,1 millones de contribuyentes tienen al menos dos pisos en propiedad. La bajada de los tipos de interés de los préstamos de vivienda y las ventajas fiscales han animado a los pequeños ahorradores a buscar réditos en la compra de piso. Desde 1997, los tipos han pasado del 9,5% al 3,3%. La ralentización de la demanda incidirá en la moderación del encarecimiento de los precios. Pura ley de mercado. Claro que, está por ver en qué medida. Lo que está claro es que una curva menos pronunciada en la evolución del coste del metro cuadrado construido en ningún caso tendrá nada que ver con una caída de precios. Ni mucho menos. En los últimos siete años, la vivienda nueva ha duplicado su precio medio en España (desde 1987 se ha cuadruplicado) y ha subido un 62% en Galicia. Hay margen más que suficiente para que cualquier amortiguación de ese ritmo siga poniendo más cuesta arriba la hipoteca. Distintos informes divulgados esta semana coinciden en pronosticar esa atenuación en los precios. Del incremento medio del 17% registrado en el 2003 se pasará a una subida que, según los diferentes analistas, puede oscilar este año entre el 12 y el 15%. El BBVA calcula en su informe de situación inmobiliaria que la venta de viviendas descenderá este año un 4,5%. El factor determinante en el comportamiento de los precios tiene difícil control. La burbuja inmobiliaria es en su origen un pelotazo en la gestión del suelo, aunque el Gobierno ha situado en la diana las desgravaciones fiscales. Algunos expertos mantienen que los precios del terreno vienen determinados por las expectativas de sus propietarios sobre el valor de venta de los pisos que se construyan. Es quizá en ese ámbito donde son más necesarias las políticas públicas. Con esa intención, el Ministerio de Vivienda pretende disponer medidas que contribuyan a flexibilizar el mercado, favoreciendo el acceso a la vivienda por la incentivación del alquiler con ayudas directas a propietarios e inquilinos (sólo el 11,4% de los hogares son arrendados) y la promoción de más pisos protegidos.