Las claves del decreto de vivienda aprobado por el Gobierno: lo que tienes que saber y cómo te afecta

El Gobierno ha aprobado un amplio paquete de medidas en materia de vivienda que modifica, entre otras normas, el IRPF, el IVA, el IBI y la tributación de las sociedades inmobiliarias. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado, entra con carácter general en vigor el 1 de octubre.

La norma pretende incentivar el alquiler residencial y asequible, movilizar viviendas actualmente vacías y favorecer el crecimiento del parque de vivienda pública. Además de las medidas fiscales, introduce cambios en la regulación de los alquileres, los contratos de temporada, las habitaciones y la protección de los inquilinos.

Estas son las principales novedades y cómo pueden afectar a propietarios, inquilinos y compradores, según el Consejo General de Economistas.

Los propietarios podrán llegar a reducir un 100% la tributación del alquiler

Una de las principales novedades afecta al IRPF de los propietarios de viviendas alquiladas. Desde el 1 de octubre se modifica el sistema de reducciones aplicable a los rendimientos netos positivos del alquiler residencial.

La reducción podrá alcanzar el 100% cuando el propietario, que no tenga la consideración de gran tenedor, firme un nuevo contrato y reduzca la renta en más de un 5%, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la norma. El mismo porcentaje se contempla para determinados nuevos contratos cuando se trate de una vivienda alquilada por primera vez.

La reducción será del 95% cuando la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, el alquiler se haya reducido en más de un 5% y el inquilino tenga entre 18 y 35 años, siempre que se cumplan el resto de condiciones.

También se establecen reducciones del 90% para determinados alquileres en zonas tensionadas y del 85% cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.

En los restantes supuestos, la reducción general será del 70% cuando se cumplan las condiciones previstas y del 50% en determinados nuevos contratos. La norma establece además reducciones específicas del 70% para viviendas arrendadas a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro para destinarlas a alquiler social y del 60% cuando la vivienda haya sido rehabilitada y las obras hayan terminado en los dos años anteriores al contrato.

La nueva regulación también establece un incentivo para las prórrogas tácitas: la reducción podrá alcanzar el 80% durante ese periodo siempre que la renta inicial no supere el límite máximo correspondiente al sistema de índices de precios de referencia y el propietario no sea gran tenedor.

Para los contratos celebrados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 se mantiene, con carácter transitorio, el régimen de reducciones vigente a 31 de diciembre de 2025.

Los inquilinos con rentas más bajas tendrán una nueva deducción

Los arrendatarios también podrán beneficiarse directamente de la reforma fiscal.

Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse en el IRPF el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual.

La deducción exige, entre otros requisitos, que durante al menos la mitad del periodo impositivo ni el contribuyente ni ningún miembro de su unidad familiar sea titular de otra vivienda en pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda alquilada, salvo determinadas excepciones.

La base máxima sobre la que se aplicará la deducción será de 11.630 euros para quienes tengan una base imponible de hasta 23.007,20 euros. Entre esa cantidad y los 33.007,20 euros se aplicará una fórmula progresiva para reducir la base máxima.

Esta deducción será incompatible con el régimen transitorio de la antigua deducción estatal por alquiler de vivienda habitual.

Se amplían las ventajas para quienes venden viviendas al sector público

El decreto también introduce una exención temporal para quienes transmitan determinadas viviendas a administraciones y entidades públicas destinadas a la promoción y gestión de vivienda social y asequible.

La medida se aplicará a las transmisiones realizadas desde el 1 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que el valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros y la vivienda haya permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años anteriores.

La exención será del 100% cuando el valor de transmisión no supere los 200.000 euros. Entre 200.000 y 800.000 euros se aplicará de forma progresiva.

Más presión fiscal sobre las viviendas vacías

El nuevo decreto amplía la capacidad de los ayuntamientos para penalizar mediante el IBI las viviendas residenciales que permanezcan vacías durante largos periodos.

En municipios que no estén declarados zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI para viviendas vacías durante más de dos años y cuyos titulares tengan cuatro o más inmuebles residenciales.

Si la vivienda lleva vacía más de tres años, el recargo podrá alcanzar el 100%. Además, en determinados supuestos podrá incrementarse hasta en otros 50 puntos porcentuales.

En las zonas declaradas tensionadas también se podrá establecer un recargo de hasta el 50%, que podrá elevarse hasta el 100% cuando el titular tenga cuatro o más viviendas residenciales.

La aplicación concreta dependerá de las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento.

Hasta un 150% de recargo del IBI para determinados pisos turísticos

El decreto incorpora además recargos específicos para viviendas destinadas a alojamientos turísticos en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.

El ayuntamiento podrá aplicar un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI cuando se trate de una vivienda destinada a uso turístico.

El porcentaje podrá subir hasta el 100% cuando el propietario tenga dos o más viviendas residenciales destinadas a este uso y hasta el 150% cuando tenga cuatro o más.

El recargo se devengará el 31 de diciembre y será liquidado anualmente por los ayuntamientos.

El alquiler turístico tributará al 10% de IVA en determinados casos

Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres turísticos dejarán de estar exentos de IVA.

Los apartamentos y viviendas amueblados estarán sujetos al 10% de IVA cuando el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza o lavado de ropa.

También se aplicará cuando la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, salvo determinadas excepciones, entre ellas los casos en los que el propietario resida habitualmente en la vivienda alquilada.

El 10% de IVA se amplía a obras de renovación de viviendas alquiladas

Otra de las novedades fiscales afecta a las obras.

Desde el 1 de diciembre de 2026 se amplía el tipo reducido del 10% de IVA a las obras de renovación y reparación realizadas en viviendas destinadas a ser alquiladas como vivienda habitual, independientemente de quién sea el propietario.

Para beneficiarse del tipo reducido será necesario, entre otras condiciones, que el pago de las obras se realice mediante medios bancarios, como tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

Las SOCIMI afrontarán un mayor gravamen si no destinan suficientes viviendas al alquiler asequible

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas como SOCIMI, también se ven afectadas.

El decreto establece un gravamen especial del 25%, frente al 15% general, sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler de viviendas y otros inmuebles residenciales.

El impacto será menor para las sociedades que concentren una parte elevada de su parque en alquiler asequible. Cuando las viviendas destinadas a este tipo de alquiler representen más del 80% de las viviendas arrendadas, el gravamen podrá reducirse un 50%.

La reducción podrá llegar al 100% cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan en un plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

Cambia también la tributación de la venta de terrenos

A partir del 1 de diciembre de 2026 se modifican los coeficientes máximos aplicables al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

Los coeficientes dependerán del periodo durante el que se haya generado el incremento de valor, con porcentajes que van desde el 0,17 para periodos inferiores a un año hasta un máximo del 0,30 para periodos de 20 años o más.

Los ayuntamientos podrán aprobar sus propios coeficientes, pero no podrán superar los límites fijados por el Estado.

Nuevas ventajas fiscales para determinados productos de ahorro

El decreto incorpora además la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el seguro individual de ahorro a largo plazo Financia Europa.

En la cuenta, las ganancias y pérdidas generadas por las operaciones no tributarán mientras permanezcan dentro de ella, sino cuando se produzca una disposición total o parcial.

Las inversiones mantenidas durante más de cinco años podrán beneficiarse de una exención de la parte proporcional de la ganancia correspondiente a esas aportaciones, hasta un máximo acumulado de 10.000 euros por contribuyente, además de una exención adicional del 20% sobre la ganancia restante.

En el caso del nuevo seguro individual de ahorro a largo plazo Financia Europa, el límite anual de aportación será de 10.000 euros, frente a los 5.000 euros del SIALP tradicional.

También cambia la consideración de vivienda habitual

El decreto amplía los supuestos en los que una vivienda puede seguir considerándose habitual a efectos de determinadas exenciones fiscales.

En el caso de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia, se podrá considerar vivienda habitual aquella en la que residían antes de trasladarse a un centro especializado o al domicilio de un familiar de hasta tercer grado por razón de su edad o dependencia.

También se establece una regla específica para casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, de forma que el cónyuge que abandone la vivienda podrá cumplir determinados requisitos para aplicar las exenciones previstas cuando el otro cónyuge haya continuado residiendo en ella.

El decreto también cambia las reglas de los alquileres

Más allá de la fiscalidad, el Real Decreto-ley introduce modificaciones directas en la regulación de los arrendamientos.

Entre ellas se encuentran nuevas reglas para los contratos de temporada y de habitaciones. El Gobierno establece que, cuando un contrato temporal no tenga una causa expresa que justifique realmente esa temporalidad, podrá quedar sometido al régimen de alquiler de vivienda habitual. También se limita el importe conjunto de los alquileres por habitaciones al precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa.

La norma refuerza asimismo las garantías de los inquilinos y modifica las reglas sobre actualización y prórroga de determinados contratos.