jueves. 18.08.2022

Es evidente que el acceso a la vivienda es un gran problema para determinados colectivos. España es un país de propietarios, pasando de tener un 51% de vivienda en alquiler en 1950 al 13% en 1990 (INE) debido a la política de rentas limitadas del anterior régimen. Gracias a la corrección de esta normativa por el PSOE en 1985 y 1994 se ha incrementado actualmente al 25%, pero seguimos siendo el país de nuestro entorno con menos vivienda pública de alquiler. Países alejados de veleidades radicales, como Holanda, Reino Unido o Austria tienen un parque del 32% en el primer caso y del 18% los otros dos. Los ayuntamientos tienen mucho que hacer, así, uno de cada siete suecos es inquilino de una casa de propiedad municipal, razón por la que el FMI da un tirón de orejas a España, cuya vivienda social en alquiler supone sólo el 1,1% frente a la media del 6,6% en Europa.

La Ley de Vivienda que se discute actualmente forma parte de los pactos de gobierno de PSOE y Podemos, imponiendo estos últimos la versión radical que se ha enviado a las Cortes. Hace unos meses el presidente del Gobierno, en un viaje a Nueva York, del que vino con las manos vacías, tuvo que apaciguar a inversores quitando importancia al contenido, asegurando que no se aplicaría en su literalidad. Es obvio que su palabra, después de diversas muestras de correr en la dirección contraria a la ortodoxia en diversos ámbitos es papel mojado. Debe recordarse que la democratización de la inversión a través de fondos hace que solo en España más de 10 millones de personas utilicen este instrumento esperando que sus gestores coloquen el dinero donde tenga mayor seguridad y rentabilidad.

El Consejo General del Poder Judicial, en un detallado y extenso informe cuestionó varios aspectos fundamentales, como el ataque a la propiedad privada o la invasión de competencias autonómicas. Esta opinión jurídica preceptiva fue tachada por dirigentes y ministros de Podemos de antidemócrática. Otro ejemplo de este comportamiento que crea una grave inseguridad jurídica es la actitud de la vicepresidenta Díaz en relación a la tributación de las compañías eléctricas y, cito literalmente, «no nos entretengamos en debates jurídicos, actuemos». Pero abordemos el contenido del proyecto, con el cual se pretende dar cobertura nacional a medidas implantadas en determinadas regiones como Cataluña, Valencia o Baleares y ayuntamientos como el de Barcelona, donde se mezclan el control de precios, impuesto a viviendas vacías, cesión obligatoria de viviendas para fines sociales o reserva de un porcentaje para vivienda social en nuevas promociones.

Las áreas calificadas de tensionadas verán congelados o reducidos sus precios. Cabe resaltar que León, con miles de viviendas vacías y decrecimiento demográfico es una de las zonas menos tensionadas de España medido como tasa de esfuerzo, con el precio medio de compra todavía un 30% por debajo de 2007. Este control de alquileres, que ha fracasado en otros sitios, ha provocado que en Barcelona haya disminuido la oferta en un 50%, según datos de la Cámara de la Propiedad Urbana. Diversas empresas, como la conocida Grupo Lar ya han manifestado que no invertirán en regiones donde se implante. Es curioso que cuando el Estado actúa de casero la actitud es otra, como Aena, participada al 51%, con los concesionarios de las tiendas de los aeropuertos durante los peores momentos del covid y las tiendas cerradas por fuerza mayor.

En opinión del Banco de España, Faes o el Instituto de Estudios Económicos (IEE), por citar algunos recientes, el control de alquileres no ataca la raíz del problema, la falta de oferta, sino todo lo contrario. Además aumenta los precios de las zonas limítrofes, incide en la falta de conservación de las viviendas y como un casting eleva los requisitos de los futuros inquilinos (avales, nóminas, extracto bancario o fianzas), ahorrando en las cada vez más caras primas de seguros de impago, rechazando a las familias menos solventes a las que se pretende presuntamente proteger.

Además, una norma «preciosa», según la ministra de Hacienda, limita al 2% la revisión de alquileres. Como consecuencia el 12% de quien tenía previsto invertir en una vivienda para arrendarla ha abortado la operación según una encuesta realizada por Idealista, el principal «market place» inmobiliario español, entre 7.000 de sus usuarios en la primera semana de abril. Según Fotocasa, un 43% de los propietarios de vivienda vacía las movilizaría si se generase un clima de seguridad y estabilidad. Para aliviar el esfuerzo del pago del alquiler de unos ciudadanos, se carga el peso de la medida sobre los hombros de otros, abuso como el reciente Proyecto de Ley que quiere obligar a las empresas, «pero no al Estado», a contestar el teléfono en menos de 3 minutos y atender reclamaciones en menos de 15 días.

«Cabe resaltar que León, con miles de viviendas vacías y decrecimiento demográfico, es una de las zonas menos tensionadas de España»

Obligatoriedad de destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida, similar al existente en Barcelona desde 2018 y que ha provocado la paralización de nuevas promociones. No sólo encarece el 70% restante, sino que el mercado rechaza los inmuebles mixtos (vivienda social y libre).

Recargo del IBI de viviendas vacías de hasta el 150%. León ostenta el «honor» de tener el tercero más alto de España por habitante, con el mayor tipo impositivo de las capitales de Castilla y León y el noveno de España (OCU). Medido en términos reales, impuesto pagado en relación al valor del inmueble, es un 50% superior que en Madrid. Hablo por experiencia propia. Con buen criterio, el alcalde no contempla un recargo a las viviendas vacías, 15.000 si contamos el alfoz, según datos de la Cámara de la Propiedad. Seguro lo suscriben todos los concejales, excepto su socio, expulsado de Podemos, quien ha destacado en otros casos como el único en votar en contra de todo lo que beneficie a un propietario o empresario.

No se aborda un fenómeno especialmente virulento en Cataluña, paraíso de las mafias, donde se okupan la mitad de los inmuebles de toda España, 50 al día, según datos del Ministerio del Interior, para desesperación de los propietarios. No todos tienen el privilegio de UGT, quien consigue que la policía desaloje su antigua sede de Hortaleza 88 para alquilarla a una empresa hotelera. Existe cobertura legal para determinados casos de ocupación y a raíz de la pandemia se aprobaron normas para impedir desahucios de personas vulnerables sin solución habitacional, situaciones dignas de amparo, pero que por la pasividad de la administración han corrido a cargo de los arrendatarios, en muchos casos agravado por la lentitud judicial. Este tema, que no tiene parangón en los paises de nuestro entorno puede consultarse en el informe del Think tank Acción Liberal Erradiquemos la okupación en España. Medidas liberales para poner fin a una lacra social.

Conclusión: se trata de medidas intervencionistas que van a provocar todo lo contrario a lo que se proponen generando inseguridad jurídica (la mayor de Europa según BNP Paribas) y una reducción de la oferta mediante el trasvase de vivienda a alquiler turístico o a la venta (como ya ha hecho Blackstone con 3000 viviendas). La consultora Colliers cifra en 250 mil millones de euros la inversión para construir 1,5 millones de casas necesarias para satisfacer la demanda de alquiler de las familias en los próximos 15/20 años. Si pensamos que España gasta diariamente 200 millones de euros más de lo que ingresa, con el mayor déficit estructural de Europa y los inminentes recortes a los que nos obligará, no hay margen presupuestario para pagar 100 mil viviendas públicas al año sin reducir las dos principales partidas: masa salarial pública y pensiones.

Recordemos que de las 100 mil viviendas anunciadas hace 3 años por el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana nada se sabe. El mercado de alquiler está muy atomizado, 96% en manos de 2 millones de particulares que han invertido sus ahorros o buscan seguridad de cara a su futura jubilación. Sólo el 4% de grandes propietarios, Socimi, fondos de inversión y de pensiones, mutualidades o compañías de seguros que son los que pueden canalizar el ahorro, como pasa en otros países. Curioso que uno de los mayores es el Estado a través de Sareb, pero tiene los inmuebles en venta.

En consecuencia, debe estimularse la oferta de vivienda frente a la intervención pública que genera inseguridad jurídica y desincentiva la inversión.

Para ello es esencial la colaboración público—privada para canalizar el ahorro y que el inquilino en situación de vulnerabilidad pueda ser amparado por el Estado bien directamente, bien indemnizando al propietario en vez de lavarse las manos en su responsabilidad. Y considerar aumentar la oferta con el sistema vasco de agencia de alquiler (Alokabide), que garantiza el pago y la devolución de la vivienda en condiciones adecuadas al finalizar el contrato. Pero con esta Ley, no.

La Ley de Vivienda y el derecho de pernada del Estado
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