Hipotecas

LAS cifras dicen que, a pesar de la evidente desaceleración económica, la inversión en vivienda sigue disparada: un crecimiento interanual del crédito hipotecario del 20,31% hasta mayo pasado. No hay nada igual. La vivienda es el único activo cuyo precio no parece evolucionar en sintonía con la coyuntura económica. Hay tres razones que justifican la continuidad de esta anomalía económica. Por un lado está eso de que «los precios de la vivienda siempre suben»: los ciudadanos se comportan racionalmente al querer adelantarse a un crecimiento futuro de los precios (las tasadoras esperan un 7%-12% para 2002). Por otro lado, las entidades crediticias han empleado una política comercial para que el deudor siga endeudado en el límite de su capacidad de ahorro pagando la misma cantidad mensual: reduciendo las exigencias para conceder préstamos, sobrepasando el límite máximo de préstamo sobre precio tasado y prolongando el plazo de amortización de los préstamos. Por último, el miedo a la volatilidad bursátil ha dirigido el ahorro hacia la vivienda como instrumento de inversión. Todo ello ha terminado por crear una «bur buja financiera». Los interesados en el negocio lo niegan. Y el Gobierno mira para otro lado porque no existe motor de recambio para el crecimiento económico. Pero todas las burbujas se han creado siempre así. Primera parte: una demanda fuerte y sostenida produce aumentos tales de precios que se genera una oferta muy por encima de su potencial. Segunda parte: cuando suben los tipos de interés y/o cae del empleo, la demanda solvente disminuye a mayor velocidad que la realización de la oferta. Ultima parte: todo finaliza en un menor rit mo de crecimiento de precios o en una disminución de precios reales, según sea el diferencial entre oferta y demanda. Es cierto que hay más personas interesadas en que suceda lo primero que lo segundo. Por ejemplo los propietarios de viviendas o el propio Estado. Pero la inercia favorece los intereses de la «eterna» subida de precios: los constructores, los sindicatos, los propietarios de suelos y los que cobran impuestos municipales. La desvalorización brusca de los activos inmobiliarios no es una entelequia. Ha sucedido en Gran Bretaña y en Japón. La experiencia dice que es muy difícil desinflar ordenadamente una «burbuja» financiera. Ya lo hemos visto con la de Internet. Para evitar el estallido habría que lograr que la demanda disminuyese más rápidamente que lo hiciera la oferta. Y eso sólo es posible si la actividad económica de todo el país se reduce de forma lenta y continuada. Porque si no los gobernantes tendrían que plantearse reducir las generosas deducciones fiscales que se otorgan para comprar una vivienda.