La espiral del ciclo inmobiliario

Podría pensarse que la caída del precio de la vivienda es beneficiosa para alguien, pero no es así. Sus efectos se multiplican sobre el resto de los factores económicos, y acaban creando una «espiral contractiva de la economía de severas consecuencias». Así lo explica un informe de La Caixa sobre las Consecuencias económicas de los ciclos del precio de la vivienda, elaborado por Oriol Aspachs. El estudio destaca que para las familias la caída del precio de la vivienda supone una disminución de su riqueza, ya que la mayor parte de su patrimonio es inmobiliario. Una situación que les lleva a reducir su consumo y aumentar su ahorro. «La riqueza de las empresas también disminuye, pues una caída en el precio de la vivienda refleja principalmente una caída del precio del suelo y, por lo tanto, cae el valor de sus activos inmobiliarios». No queda aí la cosa. Las más afectadas con las pymes, que son las que utilizan en mayor medida sus activos inmobiliarios como garantía de crédito. «Al reducirse su valor, disminuye su capacidad de endeudamiento». Por último, la caída del precio de la vivienda afecta también a las entidades financieras: «Aumenta el riesgo de que la garantía de los créditos en mora caiga por debajo del valor del crédito concedido. Ello, junto a un mayor deseo de liquidez para poder hacer frente a eventualidades potenciales, puede reducir la capacidad de las entidades financieras de otorgar crédito». Un conjunto de factores que desencandenan la «espiral contractiva» de la economía. En fase expansiva. El informe de La Caixa recoge también la evolución de los precios de la vivienda en 18 países durante los últimos cuarenta años. «Los ciclos del precio de la vivienda muestran que el precio real ha crecido a una tasa interanual del 2,6%, y la mayor parte del tiempo ha estado en una fase expansiva». Durante estas fases, que duran un promedio de sies años, el aumento medio del precio real de la vivienda ha sido del 62%. Sin embargo, la última fase de crecimiento se ha caracterizado por «su elevada sincronización a nivel internacional y por su duración e intensidad, cerca del doble de una fase expansiva típica». Las consecuencias se dejan notar ahora. «Cuanto mayor duración e intensidad tiene una fase expansiva, mayor es también la duración e intensidad de la posterior deflación». Sin embargo, estos crecimientos y decrecimientos no son siempre proporcionales. El estudio señala que durante los periodos de caída del sector inmobiliario las contracciones económicas duran alrededor de un año de media, y se caracterizan por unas tasas de crecimiento negativas del 1,5%. Por su lado los periodos de contracción del crédito duran dos años, y suponen una caída del 3% anual. En cuanto a la tasa de paro, casi se duplica en tres años. En España los últimos periodos de caída del precio de la vivienda supusieron descensos del 35% entre 1979 y 1982; y del 24% entre 1992 y 1997. Entre 1985 y 1991 los precios subieron un 138% y entre 1997 y el 207 un 118% en España. En Bélgica, Irlanda y Dinamarca se triplicaron los precios.