Es oficial: este es el plazo que tiene un casero para devolver la fianza de alquiler y cómo reclamar paso a paso

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario tiene un mes, contado desde la entrega de las llaves, para devolver la fianza. Si transcurrido ese mes no se ha efectuado la restitución, el saldo pendiente devenga el interés legal del dinero a favor del inquilino. En 2026, ese interés legal se sitúa en el 3,25% anual, aplicable de forma proporcional al tiempo de retraso.

Ese plazo de 30 días naturales empieza en el momento de la entrega efectiva de la posesión, no en la fecha de finalización del contrato. Por eso es clave dejar constancia del día y hora de la entrega mediante un acta firmada por ambas partes o, en su defecto, un burofax o correo certificado que acredite la devolución de las llaves y el estado del inmueble. Sin esa prueba, puede complicarse fijar el inicio del cómputo.

En cuanto a las retenciones, el casero solo puede descontar cantidades por causas objetivas y documentadas: daños distintos al desgaste normal por uso, rentas o suministros pendientes o gastos expresamente pactados (como una limpieza profesional si así se acordó). La carga de la prueba recae sobre el propietario, que debe justificar cada descuento con facturas, presupuestos o peritaciones. El desgaste ordinario —pintura en tonos neutros, pequeñas rozaduras, bombillas fundidas— no es motivo válido para retener la fianza.

Cómo reclamar la fianza si no llega en 30 días: pasos y vías

Si pasado el mes no hay devolución ni liquidación justificada, conviene actuar por escrito y por orden. El primer paso es un requerimiento formal al arrendador, preferiblemente por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, reclamando el importe íntegro más los intereses devengados desde el día 31 y fijando un plazo de 10 a 15 días para el pago. Este documento es la prueba reina en un eventual juicio.

En paralelo, si la fianza fue depositada en el organismo autonómico correspondiente (AVRA en Andalucía, INCASÒL en Cataluña, IBAVI en Baleares, IVIMA/AVS en Madrid, EVHA en la Comunidad Valenciana, etc.), el inquilino puede solicitar directamente la devolución ante esa administración acreditando la entrega de llaves. Esta vía suele ser más rápida que la judicial y evita tener que esperar a que el propietario inicie el trámite.

Si el casero no responde o se niega sin causa justificada, la última opción es la vía judicial mediante un juicio verbal por reclamación de cantidad. Para importes de hasta 6.000 euros —el caso habitual en alquileres de vivienda— no es obligatorio contratar abogado ni procurador. La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del municipio donde esté la vivienda, adjuntando contrato, justificante de pago de la fianza, acta o burofax de entrega de llaves, el requerimiento enviado y cualquier prueba del estado del piso. El plazo para reclamar prescribe a los cinco años desde que debió devolverse la fianza.

En la práctica, la combinación de acta de entrega, burofax a los 30 días y, si procede, reclamación al organismo autonómico, suele bastar para desbloquear la devolución sin llegar a juicio. Si el propietario intentara compensar la fianza con la última mensualidad sin acuerdo previo, lo recomendable es no aceptarlo: la fianza es garantía de daños, no sustituto de la renta, y mezclar ambos conceptos puede generar conflictos adicionales.